Preguntas más frecuentes sobre el límite de los precios del alquiler de la vivienda
¿Desde cuándo se limita el precio del alquiler en Cataluña?
Desde dos fechas diferentes, según la zona a la que pertenezca el municipio donde está la vivienda:
- Desde el 16 de marzo de 2024 , en los 140 municipios de la primera zona ( Resolución publicada en el BOE núm. 66, de 15.3.2024).
- Desde el 10 de octubre de 2024 , en los 131 municipios de la segunda zona ( Resolución publicada en el BOE núm. 244, de 9.10.2024).
Estas dos zonas se consideran zonas de mercado residencial tensado porque existen especiales dificultades para acceder a la vivienda, y se aplican las medidas para limitar el precio del alquiler.
Se puede consultar la lista de municipios incluidos en estas zonas en el visor o en este documento
¿Qué criterios se tienen en cuenta para incluir un municipio en la zona de mercado residencial tensado?
Los municipios incluidos en las zonas de mercado residencial tensado cumplen al menos uno de estos dos criterios:
- Que las personas o familias dediquen más del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler o la hipoteca.
- Que el precio de alquiler o compra de una vivienda haya experimentado en los últimos 5 años un incremento acumulado de al menos 3 puntos por encima del IPC.
¿A qué contratos se aplica la limitación del precio del alquiler?
Se aplica a los contratos de alquiler de viviendas destinadas a residencia permanente situadas en municipios declarados zona de mercado residencial tensado que se hayan firmado a partir de 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023, del derecho a la vivienda. Además, el municipio donde está la vivienda debe constar en la declaración de la zona de mercado residencial tensado publicada en el BOE.
¿La limitación del precio del alquiler se aplica a todas las viviendas?
No. Quedan fuera las viviendas de protección oficial, las integradas en redes públicas de inserción o mediación para el alquiler social o en el fondo de viviendas de alquiler destinadas a políticas sociales, las de alquiler social obligatorio y las de uso turístico, aunque estén situadas en una zona de mercado residencial tensado.
¿Qué es el índice de referencia del precio del alquiler?
Es un indicador de consulta pública que se aplica en las zonas de mercado residencial tensado. Establece una estimación del precio del alquiler de una vivienda según el lugar donde esté situado y sus características.
Este índice, determinado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, ofrece un valor inferior y uno superior. El precio del alquiler no podrá superar en ningún caso el valor superior.
Se puede consultar en la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana .
¿Cómo se regula el precio del alquiler de un nuevo contrato?
Con carácter general, el precio de un nuevo contrato de alquiler debe ser como máximo la renta del último recibo del contrato de alquiler vigente en los últimos 5 años actualizada.
Además, si la vivienda es propiedad de un gran tenedor, el precio del alquiler debe estar por debajo de lo establecido en el índice de referencia del precio del alquiler. En este caso se aplica una doble limitación y siempre prevalece el precio más bajo.
Si la vivienda no se ha alquilado en los últimos 5 años, tanto si es de un pequeño propietario como de un gran tenedor, el precio del alquiler debe estar por debajo de lo que establece el índice de referencia del precio del alquiler.
¿Cómo se determina la renta de un nuevo contrato de alquiler?
Para determinar la renta de un nuevo contrato de alquiler, se actualizará la renta del contrato anterior de acuerdo con la cláusula de actualización que consta y con la normativa aplicable. Por tanto, deben tenerse en cuenta las limitaciones extraordinarias de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda que establecen el artículo 46 del Real decreto ley 6/2022 y las posteriores actualizaciones para los años 2023 y 2024.
¿Cómo saber el precio del contrato vigente en los últimos 5 años?
Los propietarios e intermediarios deben comunicar al posible inquilino el precio del último recibo del contrato de alquiler vigente en los últimos 5 años. Este precio debe constar en el contrato y no hacérselo constar se considera una infracción.
Si no pudiera obtenerse este dato, para determinar la renta del nuevo contrato se aplicará el índice de referencia del precio del alquiler.
¿Cómo se determina el precio de un alquiler si el contrato anterior era de renta antigua?
Se aplicará el valor que marque el índice de referencia del precio del alquiler.
¿La contención de rentas se aplica a las viviendas de nueva construcción o donde se ha hecho una gran rehabilitación?
Sí, estas viviendas están sujetas al régimen de contención de rentas aunque no se tenga información sobre la renta máxima aplicable de acuerdo con el índice de referencia del precio del alquiler.
Además de la actualización anual de la renta, ¿se puede incrementar el precio del alquiler por algún otro concepto?
Excepcionalmente, el alquiler de una vivienda se puede incrementar hasta un máximo del 10 % si se han realizado obras:
- de rehabilitación
- destinadas a un ahorro de energía del 30%
- de mejora de la accesibilidad
Estas obras deben haber terminado durante los 2 años anteriores de la fecha del nuevo contrato de alquiler.
El precio del alquiler también puede incrementarse hasta un máximo del 10% si la duración del contrato o de la prórroga se establece por un período de 10 años o más.
¿Se pueden repercutir tasas y tributos en el nuevo contrato si no estaban incluidos en el contrato anterior?
Sí.
¿Qué es el IRAH?
El IRAH, es decir, el índice de referencia para la actualización de arrendamientos de vivienda, marca el límite para realizar la actualización anual de la renta pactada en los contratos de alquiler firmados después del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023, del derecho a la vivienda. Es distinta a la cláusula de actualización de la renta de los contratos anteriores que se utiliza para determinar la renta de los nuevos contratos.
¿Qué títulos se tienen en cuenta para determinar quién es gran tenedor?
- Los de nuda propiedad no se tendrán en cuenta, ya que el titular no dispone del uso y disfrute de los inmuebles.
- Los de derechos reales de usufructo sí se tienen en cuenta.
- En las titularidades compartidas o comunidades de bienes en las que un cotitular es gran tenedor y otros no, prevalece esta condición y el inmueble queda sujeto al régimen jurídico de contención de rentas de los grandes tenedores.
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