Sobre el proyecto de la futura ley de vivienda estatal.
Los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, lamentan que se presente un Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, sin tener en consideración la opinión de los profesionales expertos en el sector inmobiliario como los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Cabe recordar que los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria son Corporaciones de Derecho Público, que se rigen, por la Ley 2/1974, de 13 de febrero de Colegios Profesionales, por las Leyes Autonómicas de Colegios Profesionales, por lo dispuesto en los Estatutos Generales aprobados por el Ministerio de Vivienda según R.D. 1294/2007 del 28 de septiembre, y en sus Estatutos propios. Entre las obligaciones de los Agentes de la Propiedad inmobiliaria están:
– Realizar las actuaciones con eficacia, ética y deontología profesionales, reserva y legalidad, observando la adecuada diligencia en el ejercicio de la profesión.
– Observar las disposiciones legales sobre protección del consumidor en materia de compraventa y de arrendamientos inmobiliarios, en cuanto incida en su actividad profesional.
– Cumplir fielmente los preceptos de la normativa reguladora de la actividad profesional
– Actuar con responsabilidad directa en el ejercicio de las funciones profesionales
– Colaborar con organismos públicos y entidades privadas de protección al consumidor en la emisión de informes, dictámenes y estudios sobre aspectos relacionados con su actividad profesional.
– Actuar con toda lealtad y diligencia respecto a sus clientes considerándose obligado a proteger los intereses de los mismos.
Vaya por delante que la Ley Estatal resulta necesaria, y está correctamente enfocada en cuanto a su objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible, y dirigida más concretamente a aquellos sectores más vulnerables, tanto económica como socialmente.
No obstante, consideramos que la aplicación de esta Ley puede conllevar efectos contrarios al deseado, y por ello nos vemos en la obligación de transmitir nuestra opinión, que es común con la de otros colegios de agentes inmobiliarios territoriales:
INSEGURIDAD JURÍDICA GENERAL
Por la aprobación de numerosos decretos y leyes en poco espacio de tiempo, más aún cuando se anuncian posibles recursos, al margen de ello, y dado que la declaración de zonas tensionadas corresponderá a las CCAA, provincias o Municipios, esto generará disparidad de regímenes entre diferentes territorios; E INSEGURIDAD JURIDICA DE LOS PROPIETARIOS por el desamparo en el incumplimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda en cuanto al plazo de cumplimiento, la limitación de la renta en zonas tensionadas, y aumento la prórroga de los desahucios para hogares vulnerables.
Consideramos que la función social de la vivienda debe recaer en las Administraciones Públicas no en los propietarios privados sean grandes o pequeños tenedores. Esto provocará una bajada de inmuebles destinados al alquiler, y una huida de los inversores que no construirán para alquilar, incluso pude que se de una huida de capital (y actividad) hacia otro territorio “competidor” a nivel inmobiliario cuyas restricciones no sean tan duras, pudiendo tener un impacto más allá del puramente inmobiliario.
LIMITACION DE PRECIOS
La experiencia contrastada como es el caso de Cataluña, ha demostrado que a medio plazo, los precios han aumentado y se ha reducido la oferta de viviendas en alquiler residencial, resultando por tanto una medida absolutamente negativa y contraproducente.
Teniendo en cuenta esta limitación, junto a la inseguridad jurídica de los propietarios, éstos optarán por alquilar sus viviendas con el máximo de garantías posibles, lo cual favorecerá a las rentas más altas, alterando el principio de proporcionalidad y destino de viviendas a colectivos más necesitados.
Esta medida generará desincentivación de la inversión, sobre todo a niveles particulares, con importante merma del mercado de compraventa en el que muchos compradores ven la vivienda como un bien seguro de inversión, que luego introducen en el mercado de alquiler; pero también provocará un estrangulamiento de la cartera de oferta de inmuebles en alquiler, un incremento desmesurado de precios de oferta sin capacidad de negociación, y un importante retroceso en el mercado de la construcción y reformas.
AUSENCIA DE REGULACION LEGAL DEL SECTOR INMOBILIARIO
En pro de la defensa de los derechos del consumidor. Resulta incomprensible que esta Ley no prevea la regulación del Sector de Intermediación Inmobiliaria, cuando la inversión en vivienda es, para la vivienda habitual, la más importante de la vida de las familias; y en caso de inversión, el mejor recurso para fomentar el ahorro. “Se necesitan profesionales cualificados, capaces de dar garantías y seguridad jurídica, en defensores de consumidores y usuarios”
VIVIENDA ASEQUIBLE INCENTIVADA
La Ley introduce una nueva figura aún pendiente de desarrollo. Esta podría ser una de las soluciones al problema de la vivienda. Sin embargo, la inseguridad jurídica pone en riesgo este nuevo concepto.
Desde los COAPIS consideramos necesario trabajar en el concepto de vivienda. La Ley debe incentivar, mediante medidas fiscales, a los propietarios e inversores para que pongan en alquiler sus viviendas. No se les debe desincentivar con penalizaciones tributarias, como el recargo del IBI. Ayudas para la rehabilitación o incentivos fiscales a quienes alquilen sus viviendas vacías pueden ser medidas clave para fomentar el alquiler.
CONSTRUCCION DE VIVIENDA PROTEGIDA
Esta Ley no asegura su creación. Consideramos que las Comunidades Autónomas deberían destinar, como mínimo, un 2 % de su presupuesto anual al desarrollo de viviendas con carácter social. Las administraciones competentes deben garantizar la creación anual de vivienda protegida. Esta planificación debe ser estable y orientada a alcanzar, en un plazo de 20 años, al menos un 20 % de vivienda protegida. La Ley no tiene memoria económica.
REGISTRO INMUEBLES ADMINISTRACIONES
Las Administraciones, en cumplimiento del principio de transparencia, deberán elaborar y mantener actualizado un inventario de todos los inmuebles bajo su titularidad. Esto incluye viviendas, suelo, edificios, locales y oficinas, así como los pertenecientes a entes adscritos o dependientes. El inventario deberá indicar el estado y uso de cada bien. Además, las Administraciones deben procurar dar uso a todos sus inmuebles, ya sea de forma directa, con fines sociales o mediante cesión a entidades colaboradoras para facilitar su gestión.
PRINCIPIOS BASICOS CONSUMIDOR
Resulta incongruente establecer obligaciones y responsabilidades al propietario bajo la protección de los derechos del consumidor y usuario. Al mismo tiempo, se le obliga a asumir los honorarios de los profesionales que deben garantizar ese cumplimiento. Cabe recordar que tan consumidor y usuario es el arrendatario como el arrendador.
ENTIDADES GESTORAS
Es necesario definir las entidades gestoras de vivienda en alquiler (art. 25.4 y art. 28.c). Las Administraciones deben cumplir con el principio de transparencia y presentar una memoria contable anual sobre estas entidades. Además, deberán licitar la gestión con otras entidades, asociaciones o colegios sin ánimo de lucro, cuya actuación sea más eficiente, esté cualificada y garantice la protección a los consumidores y usuarios.
ALQUILER HABITACIONAL
Es necesario regular el alquiler habitacional dentro de la LAU, por su impacto en el mercado y la repercusión inmediata de la Ley.
Para más información puedes contactar con nosotros en info@immollar.com