La futura ley catalana

La futura ley catalana sobre el alquiler de viviendas no podrá regular los precios, pero dará más garantías a los inquilinos.

Incluirá novedades en cuestiones como la firma del contrato y sus cláusulas, quién paga las reparaciones o cuántos meses hay que depositar de fianza.

El Departamento de Justicia de la Generalitat, que trabaja desde hace años en el texto, acabó de redactar el anteproyecto el verano pasado. La futura norma comenzó a perfilarse con la consejera Ester Capella en 2018, siguió Lourdes Ciuró y ahora está en manos de Gemma Ubasart. El texto ha estado en exposición pública y se han presentado alegaciones. Fuentes del departamento informan de que “el nuevo equipo está estudiando todos los proyectos que tiene sobre la mesa” y que “la vivienda y los contratos de alquiler preocupan mucho, por lo que explorará las posibilidades para hacer avanzar el derecho a la vivienda a partir del Código Civil”.

Lo que se conoce como la LAU catalana (porque la ley española que regula el alquiler es la LAU: Ley de Arrendamientos Urbanos) se incorporará al Código Civil de Cataluña, que ya incluye el arrendamiento de otros bienes, como las fincas rústicas. El libro sexto de esta legislación civil catalana regula los contratos y La futura ley catalana añadirá las residencias habituales, de veraneo o los locales.

En el caso de las primeras residencias, la LAU catalana no podrá regular los precios. Es así porque la anulación por parte del Tribunal Constitucional (TC) de los artículos sobre la contención de rentas de la ley 11/2020, que estuvo en vigor 18 meses, entierra cualquier nuevo intento. El TC consideró que la norma catalana invadía las competencias del Estado en materia civil para regular las bases contractuales. Está por ver cómo la futura ley de vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez, que lleva meses encallada, regula las subidas de los precios de alquiler o si habilita a las comunidades a hacerlo.

Desde el grupo de trabajo de la Sección de Obligaciones y Contratos de la Comisión de Codificación de Cataluña, el catedrático de Derecho Civil de la Universidad Pompeu Fabra Josep Ferrer explica que el texto del anteproyecto sí fija la duración de los contratos, respetando la ley estatal: cinco años si el propietario es un particular y siete si es una empresa.

La futura regulación de lalquiler de arrendamientos urbanos en Cataluña “no es un gran instrumento que permita hacer grandes políticas de vivienda en materia de control, porque compete al Estado”, admite Ferrer. El jurista entiende que la regulación de los contratos de arrendamiento en el Código Civil “dejará sin efecto la LAU en Cataluña“. “La Generalitat tiene competencias y el preámbulo de la norma lo justifica ampliamente. También el consejo de Garantías Estatutarias, cuando advirtió de que Cataluña no podía regular los precios, sí afirmaba que se podían regular los contratos de arrendamiento de vivienda”, añade.

Ferrer entiende que la futura norma “moderniza la regulación en cuestiones que pueden ser relevantes” y que dan más garantías a los inquilinos. Introduce, por ejemplo, la regulación del alquiler de habitaciones por uso residencial por un mínimo de tres años. También permite al arrendatario subarrendar por un máximo de un año la vivienda sin tener permiso del arrendador. Sobre los contratos, fija qué cláusulas pueden contener y cuáles se consideran abusivas. Los arrendatarios podrán, además, tomar imágenes del estado del piso, para poderlas comparar al final del contrato.

Otra novedad, que hoy en día provoca conflictos, es quién se encarga de los gastos de contratación. El texto apunta que los gastos de formalización del contrato deben correr a cargo de quien ha encargado la prestación del servicio (habitualmente el propietario) y que no se pueden trasladar al inquilino.

“En global, el texto mejora la posición del inquilino”, valora Ferrer. Y pone más ejemplos: reparaciones, sobre las fianzas (fija una mensualidad obligatoria y no más de dos como garantía) o que explicita que tendrán derecho de adquisición preferente de las viviendas si se ponen a la venta (derecho de tanteo).

(Fuente: API)