Veamos, en primer lugar, qué es un contrato de alquiler. Se trata de un documento que regula la cesión y el uso de inmueble y los derechos y obligaciones del arrendador (el propietario) y del arrendatario ( el inquilino). Si está hecho siguiendo las pautas del nuevo decreto del alquiler que expone medidas urgentes, en vigor desde el 6 de marzo de 2019, con algunos cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) será perfectamente válido.
Pero, ¿cuáles son los puntos más importantes a tener en cuenta? Tanto si tenemos una casa y queremos ponerla en alquiler como si buscamos alquilar un piso, hay una serie de consideraciones importantes a hacer. Todas ellas se aplican cuando el inmueble en cuestión está destinado a vivienda habitual. Por tanto, estas no serán idénticas para el alquiler de locales, despachos, alquileres vacacionales o pisos de estudiantes.
1. La duración del contrato de alquiler de vivienda
La duración de un contrato de alquiler suele ser de un año, renovable hasta cinco. Si se han pactado periodos más cortos, el inquilino puede tener derecho a prorrogarlo hasta cinco años. La legislación anterior limitaba la renovación a tres. Además de la duración inicial, el contrato de alquiler puede prorrogarse tácitamente: si al final de los 5 o 7 años previstos, ninguna de las partes comunica que quiere extinguir el contrato, este se amplía de nuevo hasta tres años más. El plazo para comunicar la extinción antes de que se active esta prórroga tácita es de cuatro meses para el propietario y dos meses para el inquilino.
2. Derecho ante la venta de la vivienda
Si la vivienda se vende, el derecho del inquilino a permanecer en ella durante el periodo de su contrato (cinco o siete años) tiene que estar garantizado.
3. Irregularidades en la duración de un contrato de alquiler
Algunos arrendadores proponen realizar un contrato de once meses para hacerlo pasar por un alquiler temporal y evitarse así la obligación de extensión del plazo. Si la vivienda se está usando como vivienda habitual, aunque el contrato diga otra cosa, aplica la LAU y se puede prorrogar.
4. Extinción del contrato de alquiler de la vivienda
El arrendador puede recuperar el piso después del primer año, pero tiene que demostrar que necesita la vivienda para él mismo o para algún familiar directo (en primer grado de consanguinidad). Esta es una excepción que muchos arrendadores habían usado como excusa para finalizar los contratos antes de tiempo, pero ahora solo será válida si se ha indicado de manera expresa en el contrato inicial. El inquilino, en cambio, tiene reconocido el derecho a desistimiento del contrato después de los seis primeros meses, comunicándolo con al menos dos meses de antelación.
5. Fianza y depósitos, ¿cómo?
La cuestión de la fianza y los depósitos preocupa a los inquilinos, pero con el nuevo decreto ley se prevé que para los alquileres de vivienda se fije la entrega de un mes de fianza y un máximo de dos mensualidades más como garantía adicional. Se recomienda a propietarios como garantía del pago de la renta, gastos asociados y conservación de la vivienda en buen estado.
6. Actualización del precio del alquiler según el IPC
Las partes pueden fijar libremente una manera de actualizar el alquiler, pero el incremento nunca podrá ser superior a la subida marcada por el IPC. Si no se especifica nada en el contrato, la renta no se podrá actualizar mientras el mismo esté vigente.
7. Un inventario detallado
Para evitar cualquier tipo de problema, es importante incluir en el contrato de alquiler un inventario de la vivienda: incluso se pueden hacer fotos. Luego, en cuanto se devuelvan las llaves del piso, la vivienda tiene que revisarse por ambas partes. Si hay desperfectos, tendrá que elaborarse un documento. Si todo está en orden, la fianza se devolverá normalmente.
8. Quién se hace cargo de los gastos
Es preciso especificar cuál es el reparto de gastos entre las partes en el mismo contrato de arrendamiento. ¿De qué suele hacerse cargo cada parte? Pues bien, el arrendador asume impuestos como el IBI, la comunidad de propietarios y los gastos de conservación de la vivienda y sus instalaciones. El inquilino, por su parte, se hace cargo de los suministros y las pequeñas reparaciones ordinarias. La tasa de basuras, por ejemplo, puede pactarse. Si hay gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato será el propietario el que los asuma.
9. Cláusulas abusivas en tu contrato de arrendamiento
Si bien las partes pueden pactar cláusulas específicas en el contrato de alquiler, estas nunca pueden pasar por encima de los derechos recogidos por la normativa vigente. Estamos hablando, por ejemplo, de no impedir la prórroga hasta los cinco años o exigir un pago por desistimiento superior al contemplado por ley.
10. Modelos de contrato de alquiler
Un contrato de alquiler puede redactarse libremente entre las partes, siempre y cuando cumpla los requisitos de la normativa vigente. Pero siempre es útil contar con un modelo básico para no dejarse ningún punto importante. La OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) ofrece un modelo gratuito que puedes descargar. Incluye un ejemplo de inventario que seguro que te viene fenomenal.
Notícia de “Habitaclia“