Qué cambia con el decreto de vivienda para los contratos de alquiler, los precios y las prórrogas.
¿Puedes alquilar tu piso por once meses? ¿Cuánto puede subir tu renta? ¿Qué ocurre si vence tu contrato? Las respuestas dependen del uso de la vivienda, de la fecha de firma y de si vas a firmar un contrato nuevo o a revisar uno vigente.
El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y su convalidación se publicó en el BOE el 13 de noviembre. En Cataluña también se aplica la Ley 11/2025, que regula el alquiler temporal y por habitaciones desde el 1 de enero de 2026.
Alquiler de temporada con una causa acreditada
Un contrato de once meses puede ser de temporada si cubre un desplazamiento temporal real. Por ejemplo, unas prácticas, un curso o un proyecto laboral con fecha de fin. La causa debe figurar expresamente en el contrato y la propiedad debe poder acreditarla. En Cataluña, la documentación justificativa se deposita junto con la fianza.
Con la nueva regulación estatal, estos contratos duran más de 31 días y, como regla general, hasta 12 meses. Si se superan los 12 meses sin justificación o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes para la misma vivienda, el primero pasa a considerarse de vivienda habitual.
Ejemplo. Una profesional que se desplaza seis meses a Barcelona por un proyecto puede justificarlo con un certificado de su empresa que indique el destino y las fechas. Un contrato de once meses sin causa temporal expresa se rige como alquiler de vivienda habitual desde su firma.
Cómo saber el precio máximo de un contrato nuevo
Barcelona es zona de mercado residencial tensionado. Si la vivienda ha estado alquilada en los últimos cinco años, el punto de partida es la última renta, con la actualización que corresponda y las excepciones que prevé la ley. Si la propiedad es gran tenedora y existen las dos referencias, se aplica la más baja entre la renta anterior actualizada y el máximo del índice estatal de precios del alquiler. Si la vivienda carece de alquiler en ese periodo, en Barcelona también se aplica el índice estatal.
En el alquiler por habitaciones, se suman las rentas de los contratos vigentes al mismo tiempo. En Barcelona, esa suma debe respetar el límite aplicable a la vivienda completa.
Ejemplo. Si el límite de un piso es de 1.200 € mensuales, tres habitaciones a 450 € sumarían 1.350 € al mes y superarían el máximo en 150 €.
Honorarios de agencia y gastos del contrato
En los contratos sujetos a la nueva redacción de la LAU, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización corren a cargo de la propiedad. La ley impide repercutirlos al inquilino, incluso con otra denominación. Los tributos asociados a la vivienda solo pueden imponerse al inquilino si es el obligado tributario.
Cuánto puede subir un alquiler vigente
Para actualizar la renta anual, revisa la cláusula del contrato, la fecha en que cumple un año más y el índice aplicable. Si el contrato carece de pacto de actualización, la renta no se actualiza por esta vía. El IRAV, publicado por el INE, es el índice de referencia para la actualización anual. El sistema estatal de precios del alquiler sirve para calcular el límite inicial cuando corresponde.
Si la anualidad se cumple entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el decreto prevé que, cuando la renta ya supera el máximo del índice estatal que resulte aplicable, queda excluida cualquier subida. En los demás casos, si las partes no alcanzan un nuevo acuerdo, la subida que proceda queda limitada al 2 %. Si el cálculo conforme al contrato y a la ley da un porcentaje inferior, se aplica ese porcentaje.
Ejemplo. Con una renta de 1.000 € y una actualización que pueda alcanzar legalmente el 2 %, el importe sería de 1.020 € al mes. Si el porcentaje aplicable es del 1,5 %, serían 1.015 €.
Qué pasa si vence el contrato de vivienda habitual
En una zona tensionada como Barcelona, el artículo 10.3 de la LAU permite al inquilino solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años, por anualidades, al terminar la prórroga obligatoria o la tácita y mientras siga vigente la declaración de zona tensionada. La ley establece excepciones, como determinados acuerdos entre las partes o la recuperación de la vivienda por necesidad en las condiciones legales.
El decreto estatal también prevé otra prórroga extraordinaria de hasta dos años para ciertos contratos vigentes el 8 de octubre. Puede entrar en juego, por ejemplo, si la prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028. Requiere solicitud del inquilino, que debe estar al corriente del alquiler y haber pagado mes a mes durante los ocho meses anteriores. La prórroga de zona tensionada tiene prioridad si corresponde. Ambas son incompatibles.
Preguntas frecuentes
¿Qué ocurre con un alquiler temporal firmado antes del 8 de octubre?
El contrato se rige por su régimen anterior hasta el final del plazo pactado. Si las partes firman un nuevo contrato temporal, se aplica la regulación vigente para esa nueva firma.
¿Qué fianza y garantía se pueden pedir en un alquiler temporal?
En los contratos de vivienda temporal sujetos a la nueva regulación, la fianza legal es de una mensualidad y la garantía adicional, si se pacta, puede ser de una mensualidad como máximo.
¿Vas a alquilar una vivienda en Barcelona o te toca revisar la renta? Contacta con Immollar para revisar el contrato, el precio aplicable y la documentación antes de anunciar o firmar.
Fuentes oficiales
Real Decreto-ley 29/2026 · BOE · Artículo 5 y disposiciones finales quinta y sexta.
Convalidación del Real Decreto-ley 29/2026 · BOE · Acuerdo publicado el 13 de noviembre de 2026.
Ley catalana 11/2025 · BOE · Artículo 5, que incorpora los artículos 66 bis y 66 ter a la Ley 18/2007.
Declaración de Barcelona como zona tensionada · BOE
Calculadora del índice estatal de precios del alquiler · Ministerio de Vivienda