Los retornos por el alquiler de activos alternativos son estables y cada vez más atractivos.
Oficinas, locales comerciales, garajes y un activo muy al alza como los trasteros conforman una oferta cada vez más completa, estable y complementaria a la inversión en vivienda para alquilar.
Según los datos de Idealista al cierre del primer trimestre, la rentabilidad de las oficinas y de los garajes alcanzaba al cierre del tercer trimestre el 9,7% y el 6,7%, respectivamente. Porcentajes muy superiores a los del mismo período del año pasado que se complementan con el 8,7% que rentaba a 30 de septiembre la compra de locales comerciales para su alquiler posterior.
Por lo tanto, hay mucho para elegir en un escaparate de rentabilidades muy altas que se convierte en una gran alternativa frente a las pírricas rentabilidades de la renta fija y los tradicionales productos sin riesgo como los depósitos de ahorro.
Las grandes cifras de los nueve primeros meses del año muestran algunas sorpresas según la localización geográfica de los activos. Una de ellas es el crecimiento de Sevilla. La capital andaluza es la única que ofrece más de un 10% en el segmento de oficinas y se ha metido en el top ten de retornos en centros comerciales, por encima ya del 9%.
Entre las capitales más pequeñas, destaca el auge de Ávila. No sólo se mantiene entre las cinco más rentables en garajes, sino que se encarama al sexto lugar en locales.
En el otro lado de la balanza, destaca la pérdida de tracción de Lleida, que al cierre del tercer trimestre del año pasado era, combinando los tres ránking, la ciudad más atractiva para realizar inversiones inmobiliarias alternativas. Un año después, las rentabilidades de la capital catalana han caído en oficinas y garajes y crecen muy ligeramente en locales.
En las dos grandes capitales, Madrid crece en locales y baja ligeramente en los otros dos segmentos. Barcelona mejora las prestaciones y se mantiene en garajes mientras sube ligeramente en oficinas y locales.
El otro segmento en franco crecimiento es el de los trasteros, donde las rentabilidades se sitúan en una horquilla muy amplia entre el 5% y el 10%, según la ubicación del activo y el tamaño.
Se trata de una opción cada vez más atractiva para los inversores, por las crecientes necesidades de espacio de los habitantes de las grandes ciudades españolas. Además, por precio es, junto a los garajes, la alternativa más asequible para los inversores sin grandes patrimonios. En las grandes capitales pueden ser adquiridos desde unos 10.000 euros. Una de las ventajas de estos productos es que los gastos de mantenimiento son muy bajos.
Oficinas
El crecimiento de las rentabilidades en el mercado de oficinas es imparable. Al cierre del tercer trimestre del año alcanzó el 9,7%. La cifra crece en 1,3 puntos porcentuales respecto al mismo período del año pasado, pero alcanza los 2 puntos respecto al 7,7% de dos años antes.
Por lo tanto, se trata del segmento que crece con más vigor. Una alegría que se traslada a las cifras concretas por capitales. Sevilla ha revalidado su condición de líder por rendimientos, pero con el valor añadido de que ha superado el listón (ver tabla adjunta) del 10%. Mete mucha diferencia con sus competidores, hasta el punto de su inmediato perseguidor, Toledo, se sitúa en el 9,4%.
Las dos grandes capitales evolucionan en dirección contraria en los últimos meses. Según los datos de Idealista, Barcelona ofrece un 6,3% a 30 de septiembre frente al 6% al cierre del segundo trimestre, mientras que Madrid da un 6,7% frente al 6,9% anterior. Las dos se encuentran en la mitad de la tabla por retornos.
Para los inversores particulares, la mejor forma de participar del crecimiento imparable del mercado de oficinas es a través de las socimi cotizadas especializadas en este sector. Merlin Properties y Colonial son grandes gigantes del sector, con carteras de oficinas muy amplias y diversificadas tanto dentro como fuera de España.
Locales comerciales
La rentabilidad de los locales comerciales sigue en plena remontada en 2019. Frenó tras tocar máximos por encima del 9% en el tercer trimestre del año pasado, pero en los dos últimos trimestres ha recuperado tracción y al cierre del mes de septiembre los locales ofrecían retornos del 8,7% sólo superados por las oficinas.
Dos provincias gallegas, Lugo y Pontevedra, se han encaramado a los dos primeros puestos del ránking con rentabilidades del 11,6% y del 11,3%. También Huelva y Oviedo superan el 10% de retornos en este segmento, muy dependiente de la situación económica.
De momento, los aires del desaceleración en la zona euro no están pasando demasiada factura a las rentabilidades, que superan el 9% en hasta once provincias. En el otro lado de la balanza, A Coruña, Albacete y Segovia son las únicas capitales donde las rentabilidades no superan el listón del 7%.
Los locales comerciales son un activo codiciado en tanto que son un bien escaso, especialmente en las mejores ubicaciones de las grandes ciudades. La demanda también es muy elevada, lo que ha disparado los precios en las mejores zonas del país, que salvo muy pocas excepciones no están al alcance de los inversores particulares.
Fuera de las zonas prime, los expertos recomiendan estudiar a fondo las características del emplazamiento para buscar la mejor ubicación posible y encontrar inquilino en el menor tiempo posible.
Para evitar errores, es importante el asesoramiento profesional. Comprar a precios adecuados y analizar la expectativa de revalorización que puede tener el local es clave. Hay que tener en cuenta que al precio de compra normalmente hay que sumar el coste de remodelación que encarece la operación.
Garajes
Los rendimientos del arrendamiento de garajes han mejorado dos décimas en el tercer trimestre frente al segundo, hasta el 6,7%, y han puesto freno a la caída suave que habían experimentado en la primera mitad de 2019. Castellón, Toledo y Almería son las tres capitales que superan el 7% de rentabilidad, mientras que otras seis alcanzan al menos el 6%, en una modalidad que es la que concentra más activos en manos de particulares. En el otro extremo, Salamanca se aleja mucho del resto con una rentabilidad del 2,4%.
La mejora de los retornos no ha alcanzado a las dos grandes capitales. En Barcelona, se mantienen en el 6%, mientras que en Madrid bajan desde el 5,4% hasta el 5,2%.
En el caso de los inversores con mayor potencial económico, los expertos recomiendan comprar en el centro de las capitales, donde la escasez de plazas de aparcamiento es cada vez mayor por el crecimiento imparable del estacionamiento limitado. A cambio de precios más altos, se gana en seguridad, en rentas más altas y en ahorro de tiempo a la hora de alquilar.
(Fuente: Expansión)