La vivienda necesita más oferta y seguridad jurídica, no más restricciones improvisadas
La propuesta destinada a limitar la denominada compra especulativa de vivienda en Cataluña ha recibido un importante cuestionamiento por parte del Consell de Garanties Estatutàries.
El órgano consultivo ha advertido de posibles afectaciones al derecho de propiedad, la libertad de empresa, la seguridad jurídica y el reparto de competencias entre Cataluña y el Estado. El dictamen, aprobado por unanimidad, no es vinculante, pero ha llevado al Govern a anunciar modificaciones sustanciales en la propuesta.
La iniciativa pretende restringir determinadas adquisiciones de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado cuando el inmueble no vaya a destinarse a residencia permanente o alquiler habitual. El texto afectaría tanto a personas físicas como jurídicas y no únicamente a los grandes tenedores.
Desde Immollar Serveis Immobiliaris, y después de más de veinte años trabajando diariamente en el mercado inmobiliario de Barcelona, consideramos que esta situación merece una reflexión profunda.
Se siguen equivocando con las políticas de vivienda
Cuando una propuesta presenta dudas relevantes de constitucionalidad, afecta al derecho de propiedad, genera inseguridad jurídica y puede invadir competencias estatales, no debería bastar con modificar algunas palabras de su redacción.
Hay que replantear el diagnóstico y, sobre todo, las soluciones.
El problema de acceso a la vivienda es real y requiere medidas firmes, responsables y técnicamente viables. Sin embargo, continuar añadiendo restricciones sin analizar sus consecuencias puede provocar precisamente el efecto contrario al perseguido.
Menos inversión, menos rehabilitación, menos oferta disponible y una mayor inseguridad para propietarios e inquilinos.
No toda inversión inmobiliaria es especulación
No toda persona que compra una vivienda sin intención de residir en ella es una especuladora.
En el mercado también participan pequeños inversores, profesionales, empresas familiares y propietarios que:
- Rehabilitan viviendas deterioradas.
- Recuperan edificios que necesitan importantes inversiones.
- Financian nuevas promociones.
- Reforman inmuebles que no reúnen condiciones para ser habitados.
- Incorporan viviendas al mercado del alquiler habitual.
- Asumen los riesgos económicos, jurídicos y de mantenimiento de la propiedad.
Incluir todos estos perfiles dentro del mismo concepto de “especulación” no refleja la realidad del sector inmobiliario.
Una cosa es combatir operaciones puramente especulativas o conductas abusivas y otra muy distinta es penalizar cualquier inversión destinada a comprar, rehabilitar y alquilar una vivienda.
Limitar la compraventa no crea viviendas nuevas
Restringir las operaciones inmobiliarias no aumenta automáticamente la oferta residencial.
El problema de la vivienda no se resolverá únicamente limitando quién puede comprar, qué uso debe dar al inmueble o durante cuánto tiempo debe conservarlo.
Barcelona y su área metropolitana necesitan una estrategia mucho más amplia, basada en aumentar la oferta, agilizar los procedimientos administrativos y ofrecer un marco jurídico estable.
Desde nuestra experiencia profesional, las soluciones deberían centrarse en:
Construir más vivienda pública y asequible
La vivienda pública no puede depender exclusivamente de las obligaciones impuestas a los propietarios privados. Es necesaria una verdadera política de construcción, rehabilitación y movilización del patrimonio público.
Agilizar las licencias y el planeamiento urbanístico
Los plazos excesivos para conseguir licencias de obras, rehabilitación o cambio de uso frenan numerosos proyectos que podrían aportar nuevas viviendas al mercado.
Ofrecer seguridad jurídica a propietarios e inquilinos
Los propietarios necesitan conocer las reglas aplicables antes de invertir, rehabilitar o poner un inmueble en alquiler.
Los inquilinos también necesitan contratos transparentes, viviendas en buenas condiciones y garantías de estabilidad.
La seguridad jurídica no beneficia únicamente a una de las partes. Es esencial para que el mercado funcione correctamente.
Incentivar el alquiler habitual
Para conseguir que más viviendas se incorporen al alquiler habitual se necesitan incentivos fiscales, garantías de cobro, mecanismos ágiles ante los incumplimientos y apoyo a la rehabilitación.
Muchos propietarios no mantienen sus viviendas vacías por voluntad especulativa, sino por miedo a los impagos, los daños, los conflictos jurídicos o los constantes cambios normativos.
Actuar contra la especulación real
Las medidas fiscales o sancionadoras deberían dirigirse de forma específica hacia las operaciones verdaderamente especulativas, evitando tratar de la misma manera situaciones completamente diferentes.
Escuchar a los profesionales del sector
Las administraciones deberían establecer una colaboración real con agentes inmobiliarios, administradores de fincas, abogados, arquitectos, promotores, propietarios y organizaciones de consumidores.
Quienes trabajamos diariamente con propietarios e inquilinos conocemos los problemas concretos que aparecen en la aplicación práctica de las normas.
Regular es necesario. Improvisar constantemente, no
La vivienda necesita menos confrontación ideológica y más soluciones técnicas, jurídicas y económicamente viables.
No se puede legislar permanentemente contra el mercado inmobiliario, sin escuchar suficientemente a quienes lo conocen, y esperar que el resultado sea positivo.
La regulación es necesaria para evitar abusos y proteger los derechos de todas las partes. Sin embargo, las normas deben ser claras, proporcionadas, estables y aplicables.
Cuando la legislación cambia de manera constante, muchos propietarios dejan de alquilar, posponen sus inversiones o buscan otras alternativas para sus inmuebles. Esta situación termina reduciendo todavía más la oferta disponible.
¿Tiene una vivienda o un local disponible para alquilar?
En el contexto actual, poner un inmueble en alquiler requiere mucho más que publicar un anuncio.
Es necesario analizar correctamente:
- La modalidad de contrato aplicable.
- La renta legalmente exigible.
- La documentación obligatoria.
- La solvencia de los posibles inquilinos.
- Las garantías adicionales permitidas.
- Los gastos que pueden repercutirse.
- Las obligaciones de propietarios e inquilinos.
- La fiscalidad y las consecuencias de la operación.
- La gestión de incidencias durante el arrendamiento.
Una decisión incorrecta al inicio puede ocasionar problemas económicos y jurídicos durante años.
En Immollar Serveis Immobiliaris ofrecemos un asesoramiento personalizado a propietarios de viviendas, locales y oficinas en Barcelona y su área metropolitana.
Nos ocupamos de la valoración, preparación del inmueble, publicidad, selección de candidatos, estudio de solvencia, negociación, redacción contractual, entrega de la propiedad y seguimiento posterior del alquiler.
(Autor: Núria Martínez Rulduà, directora de Immollar y profesional con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario)
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