Alquiler en zona tensionada: ¿qué gastos puede repercutir el propietario al inquilino?
La regulación del alquiler se ha vuelto especialmente compleja en Cataluña. Una de las dudas más habituales entre propietarios es aparentemente sencilla:
Si firmo un nuevo contrato de alquiler, ¿puedo cobrar al nuevo inquilino el IBI, los gastos de comunidad, las derramas u otros gastos además de la renta?
La respuesta ya no depende solamente del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado y ya estuvo alquilada como vivienda habitual durante los cinco años anteriores, hay que analizar conjuntamente el artículo 17.6 LAU, el contrato anterior y, en Cataluña, la nueva regulación introducida en 2026.
Desde el 14 de julio de 2026, además, la Llei 11/2026 ha ampliado considerablemente el concepto de contraprestación económica a efectos del régimen catalán de contención de rentas.
Por ello, un gasto que aisladamente podría ser repercutible conforme a la LAU puede plantear un problema diferente si se introduce por primera vez en un nuevo contrato sometido a contención de rentas.
La regla esencial del artículo 17.6 LAU
Para las viviendas situadas en zonas tensionadas que hayan tenido un contrato de vivienda habitual vigente durante los cinco años anteriores, el artículo 17.6 LAU establece que la nueva renta no puede superar, con carácter general, la última renta del contrato anterior debidamente actualizada.
Pero añade algo especialmente importante:
no pueden establecerse nuevas condiciones que repercutan al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieran recogidos en el contrato anterior.
Por tanto, el control no debe hacerse únicamente sobre la cifra que ponemos junto a la palabra «renta».
También hay que comprobar qué gastos soportaba realmente el anterior inquilino.
Ejemplo
Contrato anterior:
Renta: 1.100 €/mes
IBI: propietario
Comunidad: propietario
Nuevo contrato:
Renta: 1.100 €/mes
IBI: 650 €/año al inquilino
Comunidad: 100 €/mes al inquilino
Aunque formalmente mantuviéramos la renta en 1.100 €, el nuevo arrendatario estaría soportando una carga económica que el anterior no soportaba.
Y aquí es donde aparece el principal problema.
¿Qué ha cambiado en Cataluña en julio de 2026?
La Llei 11/2026 añadió el artículo 66 quinquies a la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge.
A efectos de la contención de rentas, la legislación catalana considera contraprestación económica no solamente la denominada «renta», sino también, entre otros conceptos:
gastos generales, servicios individualizados, cuotas, repercusiones de gastos, servicios obligatorios y cualquier otro concepto contractualmente exigible vinculado al uso residencial.
El propósito es evidente: evitar que el límite legal pueda sortearse fijando una renta aparentemente correcta y trasladando al arrendatario otros importes adicionales.
Pero la modificación más relevante desde el punto de vista práctico está en el nuevo artículo 123.4.d de la Llei 18/2007.
Desde julio de 2026 se tipifica como infracción muy grave establecer o repercutir en viviendas sometidas al régimen de contención:
cuotas, gastos, servicios u otros conceptos económicos que no hubiesen sido repercutidos expresamente en el contrato inmediatamente anterior.
Las infracciones muy graves de la Llei 18/2007 tienen prevista, con carácter general, una horquilla sancionadora de 90.001 a 900.000 euros, aunque la propia ley contiene reglas de proporcionalidad y graduación.
Esto obliga a extremar la prudencia en la redacción de contratos.
Entonces, ¿puedo repercutir el IBI al inquilino?
Aquí debemos distinguir dos preguntas completamente diferentes.
1. ¿La LAU permite pactar que el inquilino pague el IBI?
Sí, con carácter general.
Y desde noviembre de 2025 tenemos una importante sentencia del Tribunal Supremo que lo confirma.
La STS 1637/2025, de 17 de noviembre, establece que puede pactarse que el arrendatario asuma el IBI y la tasa de basuras.
Además, cuando el tributo está específicamente individualizado para aquella vivienda, el Tribunal Supremo considera que no resulta necesario indicar en el contrato su importe anual para que el pacto sea exigible.
Es una precisión importante respecto del artículo 20 LAU.
Por tanto:
IBI repercutible por pacto → sí, en términos generales de derecho civil.
Pero eso no termina el análisis.
2. ¿Puedo introducirlo ahora si el anterior inquilino NO pagaba IBI?
En una vivienda de zona tensionada sometida a contención, es precisamente donde aparece el problema.
El artículo 17.6 LAU prohíbe crear nuevas condiciones que repercutan cuotas o gastos no recogidos en el contrato anterior. Y desde julio de 2026 la legislación catalana amplía además el concepto a cuotas, gastos, servicios y «otros conceptos económicos».
Por tanto, en Cataluña, en septiembre de 2026, establecer:
1.100 € de renta + 650 € anuales de IBI
cuando el contrato inmediatamente anterior establecía:
1.100 € de renta y el IBI era asumido por el propietario
presenta un riesgo jurídico y administrativo muy elevado.
La STS 1637/2025 no resuelve este supuesto.
La sentencia confirma la validez civil del pacto de repercusión del IBI, pero el contrato que analiza ya establecía expresamente que los arrendatarios pagaban el IBI y la tasa de basuras. No analiza la introducción de un gasto nuevo en un contrato posterior sometido al régimen de contención catalán de 2026.
Nuestra recomendación práctica
En este supuesto, no introduciríamos ahora el IBI como gasto adicional del nuevo inquilino.
No porque el IBI sea por naturaleza un gasto que nunca pueda pagar un arrendatario, sino porque no se repercutía en el contrato anterior y la vivienda está sometida al régimen de contención.
Esta distinción es fundamental.
¿Y los gastos ordinarios de comunidad?
Los gastos de comunidad tienen un tratamiento diferente del IBI.
El artículo 20 LAU permite pactar que determinados gastos generales del inmueble sean asumidos por el arrendatario.
Para que este pacto sea válido debe constar por escrito y determinar el importe anual de los gastos a fecha del contrato.
Entre ellos encontramos normalmente:
limpieza de escalera, administración de la comunidad, mantenimiento ordinario del ascensor, iluminación de zonas comunes, conserjería, mantenimiento ordinario y otros servicios generales.
Pero atención a las viviendas en zona tensionada
Contrato anterior:
Renta: 1.100 €/mes
Comunidad: propietario
Nuevo contrato:
Renta: 1.100 €/mes
Comunidad: 100 €/mes inquilino
En nuestra interpretación prudente para Cataluña en septiembre de 2026, no debería introducirse esta repercusión por primera vez.
Aquí el artículo 17.6 LAU es incluso más claro que en el debate sobre el IBI: habla expresamente de «cuotas o gastos».
Además, el art. 123.4.d catalán se refiere específicamente a cuotas, gastos y servicios no repercutidos expresamente en el contrato inmediatamente anterior.
¿Y si la comunidad YA la pagaba el anterior inquilino?
La situación cambia.
Si el contrato anterior establecía expresamente una repercusión de comunidad, el nuevo contrato puede mantener ese concepto, pero debe revisarse cuidadosamente su cuantía.
El artículo 20.2 LAU también limita durante los cinco primeros años del contrato —siete si el arrendador es persona jurídica— el incremento de determinados gastos generales: salvo los tributos, no pueden incrementarse anualmente en un porcentaje superior al doble del permitido para la actualización de la renta.
Además, desde julio de 2026 conviene analizar la carga económica total, porque el artículo 66 quinquies catalán integra estos conceptos en la contraprestación económica a efectos de contención.
Por tanto, no asumiríamos automáticamente que porque el anterior contrato decía «80 € de comunidad» podamos establecer libremente «95 €» en el nuevo sin realizar el cálculo completo.
Comunidad ordinaria y derramas extraordinarias NO son lo mismo
Este es otro de los errores habituales.
Gastos ordinarios
Son los gastos recurrentes necesarios para el funcionamiento habitual de la comunidad:
limpieza, administración, mantenimiento ordinario, ascensor, iluminación, conserjería, etc.
Pueden ser objeto de repercusión en los términos del artículo 20 LAU cuando exista un pacto válido, pero en zona tensionada debemos comprobar además el contrato anterior.
Derramas extraordinarias
Una derrama puede financiar cuestiones completamente distintas:
rehabilitación de fachada, cubierta, bajantes, estructura, instalación o sustitución de ascensor, impermeabilización, accesibilidad, eficiencia energética u obras derivadas de una ITE.
Frente a la comunidad de propietarios, la obligación corresponde al propietario conforme al régimen de propiedad horizontal. Las derramas por mejoras son exigibles al propietario que lo sea en el momento de exigibilidad.
Pero además debemos mirar qué está financiando realmente esa derrama.
¿Se puede repercutir una derrama al inquilino?
No existe una respuesta correcta basada exclusivamente en que la comunidad haya denominado el recibo «derrama».
Hay que analizar la naturaleza de la obra.
Derrama por fachada, estructura, cubierta, bajantes o conservación
Si financia obras necesarias para mantener el inmueble en condiciones adecuadas de conservación y habitabilidad, entra en juego el artículo 21 LAU.
El propietario tiene obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a elevar por ello la renta, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.
Además, el artículo 6 LAU declara nulas las cláusulas que perjudiquen al arrendatario modificando las normas del título II cuando la propia ley no lo autorice.
Por ello, una cláusula genérica como:
«Todas las derramas presentes y futuras serán por cuenta del arrendatario»
es jurídicamente muy problemática y no la recomendamos.
Especialmente si pretende hacer pagar al inquilino rehabilitación estructural, fachada, cubierta, ITE o reparaciones cuya responsabilidad corresponde legalmente al arrendador.
¿Y una derrama por una auténtica mejora?
La LAU contiene un régimen específico para las mejoras.
Transcurridos cinco años de contrato —siete si el arrendador es persona jurídica— determinadas obras de mejora pueden permitir una elevación de renta calculada conforme al artículo 19, con un límite máximo del 20 % de la renta vigente.
Eso no equivale a decir:
«La comunidad ha aprobado una derrama de 8.000 €, por tanto el inquilino debe pagar 8.000 €».
Son mecanismos jurídicos diferentes.
Reparaciones: propietario o inquilino
Otra fuente constante de conflictos.
La regla no debe establecerse simplemente según el precio de la reparación.
Corresponde normalmente al propietario
Reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Sustitución de elementos que han llegado al final de su vida útil.
Averías estructurales o de instalaciones por antigüedad.
Problemas de fontanería, electricidad, ventanas, caldera o similares cuando no exista responsabilidad del inquilino.
Corresponde normalmente al inquilino
Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario.
También los daños que haya provocado por un uso incorrecto o negligente.
El artículo 21.4 LAU establece expresamente que las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste del uso ordinario corresponden al arrendatario.
¿Es válida una cláusula que diga «toda reparación inferior a 150 € la paga el inquilino»?
No recomendamos utilizar el precio como único criterio.
La LAU no dice que una reparación de 80, 100 o 150 euros corresponda automáticamente al arrendatario.
Lo relevante es la naturaleza y causa de la avería.
Una pieza de una caldera puede costar 100 euros y haberse estropeado por antigüedad; en ese caso, fijar un límite económico contractual no debería servir para trasladar automáticamente una obligación legal del propietario al arrendatario.
Suministros: agua, luz y gas
Cuando los servicios están individualizados mediante contador, la LAU establece que corresponden al arrendatario.
Lo más claro es que electricidad, gas, internet y, cuando sea posible, agua estén a nombre del arrendatario y este pague directamente al proveedor.
Esto debe distinguirse de establecer artificialmente una cuota fija de «servicios» a favor del arrendador.
En Cataluña, desde julio de 2026, los «servicios individualizados» y «servicios obligatorios» aparecen expresamente dentro de los conceptos contemplados por el artículo 66 quinquies.
Por ello, introducir un nuevo paquete obligatorio de servicios como mecanismo para aumentar la contraprestación merece especial cautela.
¿Qué ocurre con la tasa de basuras o residuos?
No debemos confundirla automáticamente con los gastos de comunidad.
La STS 1637/2025 analizó conjuntamente el IBI y una tasa municipal de recogida de residuos y consideró válido el pacto de repercusión cuando estaban individualizados para aquella vivienda.
El Tribunal Supremo recordó además que la normativa de haciendas locales permite que el propietario, en determinados supuestos, repercuta la cuota sobre el beneficiario del servicio.
Pero volvemos a la misma advertencia:
que una tasa pueda repercutirse civilmente no significa que pueda añadirse por primera vez sin más en un nuevo contrato de zona tensionada.
Si no aparecía expresamente en el contrato inmediatamente anterior, debe analizarse el artículo 17.6 LAU y, actualmente en Cataluña, los artículos 66 quinquies y 123.4.d.
Seguros: tampoco todos son iguales
El seguro del continente o del edificio protege esencialmente el patrimonio del propietario.
El seguro de impago protege al arrendador frente al riesgo de insolvencia o impago.
El seguro de responsabilidad civil del inquilino puede proteger al propio arrendatario frente a daños que ocasione.
La LAU no establece una obligación general del inquilino de pagar el seguro de impago contratado por el propietario.
En zona tensionada catalana recomendamos especial prudencia con cualquier póliza o servicio obligatorio que implique un coste adicional para el inquilino, especialmente si no existía en el contrato anterior, porque el artículo 66 quinquies incluye los servicios obligatorios y otros conceptos económicamente valorables dentro del régimen de contención.
Honorarios de agencia: los paga el propietario
En contratos de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato son a cargo del arrendador.
Así lo establece expresamente el artículo 20.1 LAU tras la reforma introducida por la Ley 12/2023.
No pueden trasladarse al inquilino mediante otra denominación.
Fianza y garantías adicionales
La fianza legal en un arrendamiento de vivienda es de una mensualidad de renta.
Además pueden pactarse garantías adicionales.
En contratos de hasta cinco años —o siete cuando el arrendador es persona jurídica— estas garantías adicionales no pueden superar el equivalente a dos mensualidades de renta.
En Cataluña, corresponde al arrendador depositar la fianza legal en INCASÒL; actualmente el plazo indicado por INCASÒL es de dos meses desde la formalización del contrato.
Las garantías tampoco pueden utilizarse artificialmente como mecanismo para incrementar el precio real del arrendamiento o eludir la contención.
Tabla práctica: ¿qué puede pagar el inquilino?
| Concepto | Regla general LAU | Si NO estaba en el contrato anterior en ZMRT | Observación |
|---|---|---|---|
| Renta | Sí | Limitada | Debe respetar art. 17.6/17.7 |
| IBI | Puede pactarse | Riesgo muy alto / no recomendable introducirlo | STS 1637/2025 admite el pacto general |
| Comunidad ordinaria | Puede pactarse por escrito | No debería añadirse ahora | Art. 17.6 habla expresamente de cuotas/gastos |
| Derramas de conservación | Propietario | No | Art. 21 LAU |
| Derramas por mejoras | Régimen específico | Muy restrictivo | Revisar art. 19 LAU |
| Luz/gas individualizados | Inquilino | Sí, normalmente como consumo propio | Mejor pago directo al proveedor |
| Tasa de residuos | Puede ser repercutible | Riesgo alto si antes no existía | Analizar contrato anterior |
| Seguro de impago | Interés del propietario | No recomendable trasladarlo | No es obligación legal general del inquilino |
| Gestión inmobiliaria | Propietario | No | Art. 20 LAU |
| Reparación por antigüedad | Propietario | No | Art. 21 |
| Pequeña reparación por uso | Inquilino | Sí | Art. 21.4 |
| Daño causado por inquilino | Inquilino | Sí | Responsabilidad por el daño |
Cinco casos prácticos
Caso 1: 1.100 € + IBI + comunidad
Contrato anterior:
1.100 € de renta.
IBI pagado por propietario.
Comunidad pagada por propietario.
Nuevo contrato:
1.100 € + IBI + comunidad.
No lo recomendamos.
La comunidad encaja directamente en la prohibición del artículo 17.6 LAU y tanto IBI como comunidad plantean actualmente un riesgo muy elevado bajo los artículos 66 quinquies y 123.4.d catalanes.
Caso 2: el anterior inquilino ya pagaba 80 € de comunidad
Contrato anterior:
1.100 € + 80 € comunidad.
Nuevo contrato:
1.100 € + 95 € comunidad.
Aquí ya no estamos introduciendo un concepto completamente nuevo.
Pero tampoco debe asumirse que los 95 € pueden fijarse automáticamente: hay que revisar el artículo 20.2 LAU, el gasto real y, desde 2026, el efecto que la regulación catalana produce sobre la contraprestación económica total.
Caso 3: derrama de 8.000 € por rehabilitación de fachada
La comunidad reclama la derrama al propietario.
Si las obras tienen naturaleza de conservación o reparación necesaria, no trasladaríamos esa factura al inquilino.
El deber de conservación corresponde al arrendador.
Caso 4: persiana averiada por desgaste tras varios años
No decide el caso que la reparación cueste 80, 180 o 300 euros.
Debe determinarse la causa.
Si se trata de una pequeña reparación derivada del uso ordinario puede corresponder al inquilino.
Si es una sustitución necesaria por antigüedad o agotamiento del mecanismo, puede corresponder al propietario.
Caso 5: rotura provocada por el arrendatario
Si existe una actuación imputable al arrendatario y puede acreditarse, el coste de reparación puede exigírsele.
Atención: existe una FAQ de la Generalitat que puede generar confusión
La página de preguntas frecuentes de la Generalitat sobre zonas tensionadas contiene todavía una pregunta muy concreta:
«¿Se pueden repercutir tasas y tributos al nuevo contrato si no estaban incluidos en el contrato anterior?»
Y responde:
«Sí».
Pero hay una circunstancia fundamental: esa página consta actualizada el 10 de octubre de 2025.
Es decir, es anterior a la Llei 11/2026, que entró en vigor el 14 de julio de 2026 y añadió posteriormente tanto el artículo 66 quinquies como la nueva infracción del artículo 123.4.d.
Por ello, a septiembre de 2026 no consideramos prudente utilizar aquella respuesta antigua de la FAQ como único fundamento para introducir ahora un IBI, una tasa u otro gasto que no figuraba en el contrato anterior.
La ley posterior debe formar parte necesariamente del análisis.
Pequeño propietario y gran tenedor: ¿qué cambia?
Cuando existe un contrato de vivienda habitual dentro de los últimos cinco años, el artículo 17.6 parte de la última renta del contrato anterior debidamente actualizada.
Cuando el propietario es gran tenedor se añade el límite del sistema estatal de referencia y debe aplicarse el límite que corresponda.
La Generalitat explica actualmente que, para grandes tenedores, existe esta doble limitación y prevalece la cifra inferior. Si la vivienda no hubiera estado alquilada durante los últimos cinco años, en las zonas catalanas afectadas entra en juego el índice de referencia.
Por tanto, antes de comercializar una vivienda no basta con consultar el índice.
Hay que reconstruir el histórico real del alquiler y de los gastos repercutidos.
Qué debería comprobar una agencia antes de redactar el contrato
Antes de determinar la renta y cualquier concepto adicional conviene revisar:
- Contrato inmediatamente anterior y contratos de los últimos cinco años.
- Último recibo de renta.
- Actualizaciones que legalmente podían practicarse.
- Histórico de IBI.
- Quién pagaba el IBI.
- Presupuesto y recibos de comunidad.
- Quién pagaba la comunidad en el contrato anterior.
- Derramas aprobadas o pendientes.
- Naturaleza de las obras financiadas mediante derrama.
- Tasa de residuos.
- Servicios y suministros.
- Condición de gran tenedor.
- Sistema estatal de referencia.
- Cualquier seguro o servicio obligatorio.
- Existencia de gastos adicionales repercutidos expresamente en el contrato anterior.
En contratación de vivienda en zona tensionada, el contrato anterior se ha convertido en un documento esencial para redactar correctamente el siguiente.
Conclusión: no basta con preguntar «¿la LAU permite repercutir este gasto?»
Esta es probablemente la idea más importante.
Hay conceptos que, con carácter general, sí pueden pactarse entre propietario e inquilino.
El IBI es un buen ejemplo: la STS 1637/2025 confirma que su repercusión puede ser válida.
Pero la pregunta cambia completamente cuando hablamos de:
un nuevo contrato + vivienda habitual + zona tensionada + contrato anterior sin esa repercusión.
En ese escenario debemos analizar tres niveles distintos:
Primero: si la LAU permite en abstracto repercutir ese concepto.
Segundo: si el artículo 17.6 permite introducirlo teniendo en cuenta el contrato anterior.
Tercero: si la normativa catalana de contención de rentas de 2026 considera ese importe una nueva contraprestación económica y puede generar responsabilidad administrativa.
Por eso, actualmente en Cataluña, nuestra recomendación profesional es clara:
no añadir automáticamente IBI, gastos de comunidad, seguros, servicios o cualquier otro coste al nuevo contrato sin comprobar previamente qué pagaba expresamente el anterior arrendatario.
Y nunca debe confundirse el gasto ordinario de comunidad con una derrama extraordinaria destinada a conservación, rehabilitación, ITE o reparación del edificio.
Una correcta revisión previa del contrato anterior puede evitar no solamente conflictos entre propietario e inquilino, sino también un problema administrativo de mucha mayor entidad.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario cobrar el IBI al inquilino?
Con carácter general puede pactarse. La STS 1637/2025 confirma esta posibilidad cuando existe un pacto expreso. Sin embargo, si la vivienda está sometida a contención de rentas y el anterior contrato no repercutía el IBI, introducirlo ahora presenta un riesgo jurídico importante en Cataluña.
¿Puede repercutirse el IBI si el anterior inquilino no lo pagaba?
En una vivienda sometida actualmente al régimen de contención catalán, no lo recomendamos. Desde julio de 2026 la normativa catalana sanciona la introducción de cuotas, gastos, servicios u otros conceptos económicos no repercutidos expresamente en el contrato inmediatamente anterior.
¿Quién paga los gastos de comunidad?
La obligación frente a la comunidad corresponde al propietario. La LAU permite pactar determinados gastos ordinarios a cargo del inquilino cumpliendo los requisitos del artículo 20, pero en zonas tensionadas hay que comprobar además si ya se repercutían en el contrato anterior.
¿Puede añadirse la comunidad al nuevo contrato si antes la pagaba el propietario?
En una vivienda sometida al artículo 17.6 LAU, no debería hacerse. Se estaría creando precisamente una nueva repercusión de gastos que no figuraba en el contrato anterior.
¿Quién paga una derrama por rehabilitación de fachada o ITE?
Frente a la comunidad paga el propietario. Si la derrama corresponde a conservación o reparación necesaria del inmueble, trasladarla al inquilino entra además en conflicto con las obligaciones del arrendador establecidas por el artículo 21 LAU.
¿Puede obligarse al inquilino a pagar cualquier reparación inferior a 150 €?
No debería utilizarse únicamente el importe como criterio. La LAU distingue según la causa y naturaleza de la reparación, no mediante un límite económico fijo.
¿Quién paga una pequeña reparación por uso ordinario?
El artículo 21.4 LAU atribuye al arrendatario las pequeñas reparaciones provocadas por el desgaste derivado del uso ordinario.
¿Quién paga una avería por antigüedad?
Cuando es necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y no es imputable al inquilino, corresponde normalmente al propietario.
¿Puede cobrarse al inquilino la comisión de la inmobiliaria?
No en un contrato de vivienda habitual. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización corresponden al arrendador.
Fuentes jurídicas principales
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, especialmente arts. 6, 17, 19, 20, 21 y 36.
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Llei 18/2007, del dret a l’habitatge de Catalunya, modificada por la Llei 11/2026.
STS 1637/2025, Sala Primera, de 17 de noviembre de 2025, ECLI:ES:TS:2025:5076.
Información oficial de la Agència de l’Habitatge de Catalunya sobre gastos de alquiler y zonas de mercado residencial tensionado.
Información oficial de INCASÒL sobre depósito de fianzas.
Este contenido tiene finalidad informativa y divulgativa. Dada la evolución normativa y la posible coexistencia de cuestiones civiles, administrativas y competenciales, cada contrato debe analizarse atendiendo a sus antecedentes concretos.