Impuestos y gastos que conlleva una compraventa inmobiliaria
En toda compraventa inmobiliaria hay impuestos, gastos notariales, registrales, bancarios y profesionales que determinan el coste final de la operación. Conocer quién asume cada uno evita conflictos en la negociación y, como agente, también te ayuda a dar un asesoramiento más completo y a generar confianza en los clientes.
En general, el comprador afronta la mayor parte de los impuestos de compraventa y de los gastos de comprar una vivienda. Por su parte, el vendedor corre con ciertos tributos por la transmisión y algunos costes asociados a la venta. Los vemos a continuación.
| Como referencia, el comprador debe prever un desembolso extra de entre un 10% y un 12% del precio de compra, incluyendo impuestos y gastos asociados. Este porcentaje puede variar según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda, la financiación y las bonificaciones fiscales aplicables. |
Para una agencia, explicar estos costes desde la primera visita ayuda a:
- Evitar sorpresas en la firma.
- Reducir operaciones frustradas por falta de liquidez.
- Dar una imagen de profesionalidad.
- Mejorar la experiencia del cliente durante todo el proceso.
Impuestos para los compradores
El comprador soporta la mayor carga fiscal de una compraventa. Como decíamos, los impuestos son aproximadamente entre un 10 y un 12% del precio de compra incluyendo gastos asociados.
No obstante, pueden fluctuar mucho en función de si es una vivienda nueva o de segunda mano. Normalmente:
| Tipo de vivienda | Impuesto principal |
| Vivienda nueva | IVA + AJD |
| Vivienda de segunda mano | ITP |
IVA
El IVA inmobiliario se paga en la compra de viviendas nuevas, es decir, las que se compran directamente al promotor en su primera transmisión tras finalizar la construcción o tras una rehabilitación integral equiparable.
Actualmente están vigentes los siguientes tipos de IVA:
| Tipo de vivienda | IVA |
| Vivienda nueva | 10% |
| Vivienda de Protección Oficial de régimen especial o promoción pública | 4% |
En Canarias no se aplica el IVA, sino el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), cuyos tipos generales son:
| Tipo de vivienda | IGIC |
| Vivienda nueva | 6,5% |
| Vivienda protegida (supuestos previstos por la normativa canaria) | 4% |
Ejemplo
Un cliente adquiere una vivienda nueva por 300.000 euros.
- IVA (10%): 30.000 €
- AJD (según la comunidad autónoma): entre el 0,5% y el 1,5% aproximadamente.
Como agente, recuerda al comprador que este importe se abona cuando se formaliza la escritura, por lo que debe formar parte de la planificación financiera de la operación.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Cuando la vivienda es de segunda mano, el comprador no paga IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas, por lo que el porcentaje varía en función del territorio e incluso puede modificarse por la edad del comprador, el valor del inmueble, si es vivienda habitual o si pertenece a determinados colectivos.
En la práctica, los tipos generales suelen situarse entre el 6% y el 10%, aunque hay numerosos tipos reducidos y bonificaciones.
Ejemplo
Una vivienda usada de 250.000 € situada en una comunidad donde el tipo general es del 7% supondrá un ITP de:
- 250.000 × 7% = 17.500 €
Este impuesto debe liquidarse normalmente en 30 días hábiles desde la firma de la escritura, aunque el plazo puede cambiar ligeramente según la normativa autonómica.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava escrituras notariales, entre ellas la compraventa de viviendas nuevas.
Con el Real Decreto-ley 17/2018, cuando hay una hipoteca el AJD por el préstamo hipotecario lo paga la entidad financiera, no el comprador. Sin embargo, éste continúa soportando el AJD de la escritura si la operación lleva IVA.
Como agente, aquí tienes una tabla que combina de forma orientativa el ITP y el AJD por comunidad autónoma.
| CC.AA. | ITP | AJD | Observaciones |
| Andalucía | 7% | 1,2% | Existen tipos reducidos para jóvenes, VPO y determinados colectivos. |
| Aragón | 8% | 1,5% | Tipos reducidos para vivienda habitual y determinados perfiles. |
| Asturias | 8% | 1,2% | Bonificaciones para vivienda habitual en determinados supuestos. |
| Illes Balears | 8% (escala progresiva en determinados casos) | 1,2% | Existen beneficios para jóvenes y vivienda habitual. |
| Canarias | 6,5% | 1% | En vivienda nueva se aplica IGIC (6,5%) en lugar de IVA; existen tipos reducidos para VPO. |
| Cantabria | 9% | 1,5% | Tipos reducidos para determinados colectivos. |
| Castilla-La Mancha | 9% | 1,5% | Bonificaciones para jóvenes y zonas despobladas. |
| Castilla y León | 8% | 1,5% | Tipos reducidos según edad y circunstancias familiares. |
| Cataluña | 10% | 1,5% | Escalas específicas y tipos incrementados para determinados supuestos. |
| Madrid | 6% | 0,75% | Una de las comunidades con menor tributación general en vivienda usada. |
| Navarra | 6% | 0,5% | Régimen foral propio. |
| Comunitat Valenciana | 9% (desde el 1 de junio de 2026) | 1,4% (desde el 1 de junio de 2026) | Antes del 1 de junio de 2026 el tipo general era del 10% en ITP y del 1,5% en AJD. |
| Extremadura | 8% | 1,5% | Tipos reducidos para vivienda habitual y VPO. |
| Galicia | 8% | 1,5% | Beneficios para jóvenes y rehabilitación. |
| La Rioja | 7% | 1% | Tipos reducidos para determinados compradores. |
| País Vasco | 4% o 7% según el territorio histórico (normativa foral propia) | 0,5% | Conviene verificar la normativa del territorio histórico correspondiente antes de cerrar la operación. |
| Murcia | 8% | 1,5% | Existen tipos reducidos para jóvenes y vivienda habitual. |
Consejo para agentes: al hacer estimar gastos para un comprador, comprueba si puede acogerse a algún tipo reducido por edad, vivienda habitual, discapacidad, familia numerosa, VPO o bonificaciones de su comunidad autónoma.
Gastos de los compradores
Además de los impuestos al comprar una vivienda, el comprador debe afrontar gastos por la formalización de la operación que también forman parte del presupuesto total.
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Los honorarios de la agencia no están regulados por ley, por lo que son libres. Pueden ser un porcentaje sobre el precio de venta, un importe fijo acordado o una combinación de ambos. Lo más habitual es que los asuma el vendedor.
Recomendación: deja por escrito desde el inicio quién los asume y cuándo se devengan. Evitarás conflictos en el cierre de la operación. Aquí tienes trucos para que tus honorarios dejen de parecer caros.
Notaría
La escritura pública de compraventa debe formalizarse ante notario. Sus costes se regulan con aranceles oficiales, por lo que ningún notario puede fijar libremente sus precios. El importe depende sobre todo del valor del inmueble y de las copias autorizadas o simples solicitadas. El Consejo General del Notariado ofrece un simulador orientativo de costes.
Eso sí, conviene diferenciar dos conceptos:
- Papel timbrado: tiene un coste fijo y reducido.
- Aranceles notariales: constituyen la mayor parte de la factura y remuneran la intervención del notario.
| En una vivienda de precio medio, la escritura suele costar entre 600 y 1.200 euros, aproximadamente. |
Registro de la Propiedad
Tras la escritura, el comprador inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad. Aunque no siempre es obligatorio, es muy recomendable, sobre todo si hay hipoteca. Los honorarios registrales también están regulados por arancel y dependen del valor escriturado del inmueble.
Gastos bancarios
Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos hipotecarios cambió de forma significativa.
Actualmente, la entidad asume, entre otros:
- Gestoría.
- Tasación, en algunos supuestos si así lo pacta.
- AJD del préstamo hipotecario.
- Gastos notariales y registrales de la escritura del préstamo.
Por su parte, el comprador afronta normalmente:
- Tasación cuando no la asume el banco.
- Comisiones de apertura, si existen.
- Productos vinculados que contrate voluntariamente.
Consejo para agentes: recuerda al comprador que las condiciones pueden ser distintas entre entidades y que comparar las ofertas hipotecarias es una de las mejores formas de abaratar el coste total de la operación.
Otros gastos
Dependiendo de cada compraventa, también pueden aparecer otros costes, como:
- Certificado energético.
- Mudanza.
- Reformas o pequeñas reparaciones tras la compra.
- Contratación de suministros.
- Seguros vinculados a la hipoteca.
- Tasaciones adicionales solicitadas por el comprador.
Impuestos de los vendedores
El vendedor también debe hacer frente a impuestos por la transmisión del inmueble. Conocerlos ayuda a calcular la rentabilidad de la operación y a evitar sorpresas al presentar las declaraciones tributarias.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El vendedor no paga el AJD correspondiente a la compraventa. Cuando hay financiación hipotecaria, desde 2018, el AJD de la escritura del préstamo corre a cargo de la entidad, según el Real Decreto-ley 17/2018 y la Ley 5/2019.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal grava el incremento de valor que ha experimentado el terreno urbano desde que el vendedor adquirió la vivienda hasta que la transmite. Tras los cambios introducidos por el Real Decreto-ley 26/2021, hay dos métodos de cálculo, y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:
1. Método objetivo
Es el sistema más sencillo y continúa siendo el más utilizado. Se calcula aplicando:
- Valor catastral del suelo.
- Coeficientes máximos aprobados anualmente por el Estado.
- Tipo impositivo fijado por cada ayuntamiento.
2. Método real
Este método es más ventajoso cuando el incremento real ha sido pequeño o incluso inexistente. Se basa en la ganancia efectivamente obtenida:
| Valor de transmisión − Valor de adquisición |
Posteriormente se fija qué parte de esa ganancia corresponde al valor del suelo.
Además, si no ha existido incremento de valor, no debe pagarse este impuesto, tal y como reconoce la ley vigente y la jurisprudencia del Tribunal Constitucional.
IRPF (personas físicas) o Impuesto sobre Sociedades (personas jurídicas)
Cuando el vendedor obtiene un beneficio con la venta de la vivienda, deberá tributar por la ganancia patrimonial en su declaración del IRPF. Si el vendedor es una empresa, la tributación se realiza a través del Impuesto sobre Sociedades.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
La ganancia patrimonial no es solo la diferencia entre el precio de compra y el de venta. La Agencia Tributaria da la posibilidad de ajustar ambos valores con gastos e inversiones.
Valor de adquisición
- Precio de compra.
- Gastos e impuestos asociados a la adquisición (notaría, registro, ITP o IVA, etc.).
- Inversiones y mejoras realizadas en la vivienda (no el mantenimiento ordinario).
Valor de transmisión
Se calcula tomando el precio de venta y restando, entre otros:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria.
- Plusvalías o gastos asumidos por el vendedor directamente vinculados a la venta.
La fórmula simplificada sería:
| Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición |
Tramos del IRPF sobre la ganancia patrimonial (2026)
| Ganancia | Tipo |
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Consejo para agentes: muchos vendedores solo calculan la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Explicarles qué gastos pueden computarse suele reducir la tributación y mejora la calidad del asesoramiento.
Gastos de los vendedores
Además de los impuestos, el vendedor suele asumir otros gastos por la operación.
Honorarios de la agencia
Salvo pacto contrario, es el gasto más habitual para el vendedor y suele consistir en un porcentaje sobre el precio de venta o una tarifa fija.
Notaría
En general, el vendedor paga la escritura matriz de compraventa y el comprador asume las copias autorizadas que pida. No obstante, las partes pueden acordar un reparto distinto.
Registro de la Propiedad
Normalmente, los gastos registrales por la inscripción de la nueva titularidad corresponden al comprador. El vendedor solo afrontará esos costes si hay que cancelar cargas inscritas anteriormente (por ejemplo, una hipoteca).
Gastos bancarios
Si la vivienda mantiene una hipoteca pendiente, lo normal es que el vendedor tenga que asumir:
- Comisión por amortización anticipada.
- Cancelación económica del préstamo.
- Cancelación registral de la hipoteca, si procede.
Estos importes dependerán de las condiciones pactadas con el banco.
Otros gastos
También puede haber otros costes asociados a la venta, como:
- Certificado de eficiencia energética.
- Duplicados de documentación.
- Certificados de comunidad de propietarios.
- Cancelación de embargos o cargas.
- Gastos por la preparación del inmueble para su comercialización (home staging, pequeñas reparaciones, reportaje fotográfico, etc.).
Tabla resumen: ¿quién paga cada impuesto y gasto?
Los impuestos y los gastos de compraventa determinan el coste de toda operación inmobiliaria. Para el comprador supone entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio, mientras que el vendedor debe tener en cuenta la tributación por la ganancia y varios costes asociados a la transmisión.
A una agencia, dominar estos aspectos le da la posibilidad de ofrecer un asesoramiento más preciso y anticiparse a las dudas de compradores y vendedores. También minimiza las incidencias durante la operación y genera confianza en el cliente. Así que saber explicar con claridad quién paga qué es un factor diferencial en la captación y la fidelización inmobiliaria.
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