Si durante los años de crisis la mayor demanda era de pisos de unos 70 metros cuadrados, la tendencia se ha ido invirtiendo.
El comprador actual ha estado esperando mucho tiempo para la compraventa y cuando lo hace tiene claro lo que busca: más metros. Además, el ajuste de precios le permite aspirar a una vivienda mayor.
La tipología de vivienda más demandada ha cambiado, especialmente en los municipios de Madrid, donde el producto estrella ahora es un piso de tres dormitorios con más de 100 metros cuadrados. En 2014 la oferta de casas entre 100 y 150 metros cuadrados era de un 29,7%; en la actualidad las viviendas ofertadas en esa franja suponen ya el 45,8%. Por otra parte, las viviendas de menos de entre 70 y 100 metros cuadrados han pasado de ser un 35,2 de la oferta en 2014, a representar solo un 23,5 en 2016. Si nos restringimos al ámbito de Madrid capital, la tendencia también se aprecia, pero de forma menos significativa, como podemos observar en el gráfico superior. Es una de las conclusiones que se obtienen comparando el informe que Sociedad de Tasación realizó en 2014 y que ha repetido en 2016 con la misma metodología. Su red de casi 700 tasadores ha realizado un trabajo de campo analizado la obra nueva existente (incluye vivienda terminada, en desarrollo y sobre plano) en 19 municipios relevantes que representan un 84% del mercado de Madrid.
Desde Premier España, una promotora con 40 años de experiencia en Madrid y Barcelona, señalan que ellos prácticamente han eliminado la tipología de dos dormitorios. “La demanda de pisos de 3 y 4 dormitorios es ahora superior. Se buscan viviendas más amplias: si hace cinco años una vivienda de 3 dormitorios tenía unos 75 metros cuadrados, hoy llegan a los 85 metros útiles; y a120 metros cuadrados en la tipología de cuatro dormitorios” señala Armando Hergueta, responsable de programas de la inmobiliaria.
¿Y como son los pisos que más tardan ahora en venderse?
La primera conclusión que se obtiene es que de las 8.898 viviendas ofertadas en 2014 en municipios de Madrid aún siguen en venta 1.911. A estas se habrían sumado en estos dos años otras 10.000 viviendas nuevas, muchas de las cuales se han ido vendiendo y de las que solo quedarían 3.563 viviendas. De esta forma, la oferta de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid sería en estos momentos de 5.474 unidades. Una oferta casi un 39% menor que la de 2014.
Diferencias por tamaño de las viviendas que que se están ofertando ahora frente al remanente de 2014 que no se venden
Como vemos en el gráfico de arriba, la oferta remanente de 2014 en los municipios de Madrid se compone de viviendas de tamaño y precio menores que el conjunto de la oferta actual. Por lo tanto, debido a su menor tamaño no se ajustaría a las necesidades de la demanda y esto explicaría que a pesar de llevar dos años en el mercado no se comercialicen.
Diferencias por tamaño de las viviendas que que se están ofertando ahora frente al remanente de 2014 que no se vende
Respecto a Madrid Capital, el tamaño de las viviendas remanentes de 2014 si es similar al de las que se están ofertando ahora, quizá sean algo menores de tamaño (ver gráfico superior). Pero la principal diferencia, señalan desde Sociedad de Tasación, estaría en el precio. Por lo que se podría inferir que el producto que lleva más de dos años sin venderse en Madrid capital es por mantener un precio superior al de mercado.
Como vemos en el gráfico inferior del stock sin vender de 2014, un 42% son viviendas por encima de los 300.00 euros. Sin embargo en la oferta disponible en 2016 la cantidad de producto de entre 150.000 y 300
.000 euros es mayor, por lo que el comprador tendría más producto para elegir en este margen.
Diferencia en precio entre la oferta de vivienda nueva en 2016 y el remanente de 2014 que no se ha vendido aún
A pesar de esto, estamos hablando de una remante limitado, dentro de una oferta global de obra nueva en Madrid que se queda corta para satisfacer la demanda, como han señalado todos los expertos del sector. Los interesados en comprar una vivienda nueva tienen ahora menos donde elegir que en 2014. Si a eso le sumamos la drástica reducción de stock de segundas transmisiones, nos encontramos con un verdadero problema de falta de vivienda nueva y una baja calidad en el mercado de vivienda usada.