Las inmobiliarias españolas se hacen un sitio en el mapa europeo con la unión de Merlin y Metrovacesa. Socimis y fondos tiran del sector y se vuelcan en el negocio terciario.
Acumular el mayor volumen de patrimonio posible en el momento más temprano del ciclo. Esa es la ambición que guía a Ismael Clemente, presidente de la Socimi Merlin Properties, el líder inmobiliario español tras la fusión con Metrovacesa y la compra de Testa. Merlin es el prototipo de nuevos actores del mercado inmobiliario:
Socimis, fondos y family offices que tiran del sector y restan protagonismo a las promotoras tradicionales. Estos grupos, con una clara vocación patrimonialista y una preferencia por el mercado terciario, ganan tamaño y ponen a España dentro del mapa europeo.
Socimis, fondos y family offices que tiran del sector y restan protagonismo a las promotoras tradicionales. Estos grupos, con una clara vocación patrimonialista y una preferencia por el mercado terciario, ganan tamaño y ponen a España dentro del mapa europeo.
Después de la fusión con Metrovacesa, Merlin acumula activos con un valor bruto (GAV, por sus siglas en inglés) de 9.317 millones de euros, y un valor neto de 4.927 millones (ver EXPANSIÓN del 22 de junio). Esta cartera de activos la catapulta al top ten de las mayores Socimis cotizadas de Europa, todas ellas con un GAV superior a 9.000 millones. Las tres más grandes son Unibail Rodamco (37.800 millones de euros) Klepierre (con 22.100 millones), y LandSecurities (18.700 millones). Merlin se ha colocado en octava posición. Al contrario que sus homólogas europeas -mucho más especializadas pero presentes en más países- Merlin concentra su actividad en España, aunque cuenta con algunos activos en Portugal, y dispone de una cartera más diversificada.
Profesionalización
La operación entre Merlin y Metrovacesa “es el síntoma inequívoco de la profesionalización del sector. Se fusiona una de las inmobiliarias con mayor trayectoria, Metrovacesa -con un portafolio de inmuebles terciarios ubicados en las mejores plazas y arrendados a compañías de primer nivel-, con una de las mayores Socimis tanto por capitalización bursátil como por activos”, afirma Humphrey White, director general de la consultora Knight Frank.
Merlin gana tamaño y cuadra el círculo de su negocio, volcado en la actividad terciaria (centros comerciales, oficinas, naves logísticas, locales comerciales y hoteles). La Socimi, inicialmente muy dependiente de los locales a pie de calle, creció exponencialmente en oficinas con la compra de Testa a Sacyr por 1.800 millones. A pesar de esta transacción, su tamaño aún era pequeño en centros comerciales. En este segmento su presencia se disparará ahora con la integración con Metrovacesa. Merlin pasa a ser el segundo operador de España por centros comerciales.
Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL, explica que “Merlin se sitúa con una posición aún más dominante de la que ya disfrutaba y va a poder competir perfectamente con otras compañías homólogas a nivel europeo e internacional”. Ortega destaca, además, que “gracias a la diversificación de su accionariado [la banca accionista de Metrovacesa cobrará en títulos de Merlin y tendrá el 32% del grupo] podrá resistir mucho mejor nuevas crisis que puedan venir en el futuro”.
Los beneficios de la operación para Merlin no terminan ahí. Las viviendas que tenía en alquiler -a través de Testa- se traspasan a una nueva sociedad, Testa Residencial, a la que Metrovacesa también aportará esta misma rama de actividad. El negocio de ambos grupos sumará más de 4.700 viviendas y un GAV de 979 millones de euros.
Merlin y Metrovacesa han encontrado la manera de dar forma a una compañía de residencial en alquiler de gran tamaño, un vehículo que probablemente facilitará su salida de este segmento a medio plazo. El mercado da por sentado que venderá esta compañía y logrará más fondos para volcarse más en el ámbito terciario. “El residencial no es estratégico para Merlin y ya lo había mostrado al haber puesto hace ya meses a la venta su portfolio residencial en alquiler”, afirma Jaime Pascual-Sanchiz, director general ejecutivo de Aguirre Newman.
En la carrera por ganar tamaño también compiten otras Socimis españolas de menor tamaño, como Axiare, Hispania Real y Lar España, que también han ganado protagonismo en el sector. En un escalón inferior están otras Socimis como Cuatro, Promorent y Mercal Inmuebles, que cotizan en el mercado especializado del MAB.
Otras Socimis
“Uno de los primeros efectos de esta fusión que podremos observar será que el resto de Socimis va a tener la necesidad de seguir el camino emprendido por Merlin y llevar a cabo operaciones de este tipo que les permitan volver a situarse en el mismo nivel del mercado”, indica el director de Capital Markets de JLL.
Comparadas con Merlin, el resto de Socimis en España está muy por debajo en valor de activos. En concreto, Hispania, con 1.500 millones de euros en GAV, Lar, con 1.050 millones de euros, y Axiare con unos 900 millones, se sitúan por encima o rozando la barrera de los 1.000 millones pero a años luz de los 9.300 millones de la nueva Merlin fusionada. Los grandes jugadores del mercado de capitales, como Blackstone o Fidelity, exigen valores líquidos a las cotizadas para poder entrar en el capital.
En este sentido, Merlin apostó ya el pasado año, con la compra de Testa, por ganar en volumen y ser más selectiva en las compras. Ahora gracias a la fusión con Metrovacesa, profundiza aún más esta estrategia y genera volumen en cada una de las líneas de negocio para que tengan sentido de forma individual.
Por su parte, Lar España acaba de anunciar la puesta en marcha de una ampliación de capital por 147 millones de euros para aprovechar oportunidades de mercado y comprar activos.
Actualmente, Lar cuenta con trece superficies comerciales situadas en Madrid, Valencia, Sevilla, Alicante, Cantabria, Lugo, León, Vizcaya, Navarra, Guipúzcoa, Palencia, Albacete y Barcelona; cuatro edificios de oficinas en Madrid y uno en Barcelona; cuatro activos logísticos en Guadalajara y uno en Valencia; y un activo residencial en Madrid. Además, la compañía, muy focalizada en superficies comerciales, ha alcanzado un acuerdo con Oaktree para la compra del centro Gran Vía Vigo por 145 millones de euros, tal y como adelantó ayer EXPANSIÓN.
En el caso de Hispania, la Socimi participada por George Soros ha optado por especializarse en el segmento hotelero. Hispania, que cerró una ampliación de capital de 230,7 millones de euros el pasado mes de junio, cuenta en su porfolio con unos 153.600 metros cuadrados de oficinas, más de 750 viviendas y más de 9.900 habitaciones hoteleras.
Por contra, Axiare ha puesto su foco en oficinas prime en los distritos de negocio de Madrid y Barcelona, así como en plataformas logísticas en los principales corredores de distribución de España y superficies comerciales en zonas consolidadas. La firma cerró una ampliación de capital por 395 millones el pasado año con el fin de captar fondos para continuar con su plan de inversiones.
Las Socimis plantan cara así a empresas con una importante trayectoria en el negocio inmobiliario como Colonial, especializada en oficinas prime en los mercados de Barcelona, Madrid y París y con activos valorados en casi 7.000 millones de euros. Colonial, presidida por Juan José Brugera, estudia ahora entrar en otras ciudades europeas, siempre en oficinas y en ubicaciones de primer nivel. La compañía, una de las inmobiliarias que sobrevivió al estallido de la burbuja, acaba de acordar el primer reparto de dividendo desde 2008. La empresa tiene en marcha un plan inversor por el que destinará 400 millones de euros a la adquisición de activos inmobiliarios, en paralelo a una ampliación de capital de 265 millones.
Además de la Socimis otro de los grandes players que ha irrumpido con fuerza en el nuevo mapa inmobiliario es Pontegadea, el brazo inversor del fundador del imperio textil Inditex, Amancio Ortega.
Pontegadea
Los activos de Pontegadea, valorados en más de 6.000 millones de euros, se encuentran repartidos en una decena de países de Europa, América y Asia. La sociedad invierte en edificios en los que se instalan algunas de las macrotiendas de Zara en grandes capitales como Nueva York, Boston y Milán. Además, compra inmuebles de oficinas singulares en zonas prime, como la Torre Picasso en Madrid, considerada hasta ahora su mayor inversión aislada (400 millones de euros). También adquiere hoteles, como el que acaba de comprar en la ciudad de Nueva York por 68 millones al fondo KHP Capital Partners.
La sociedad de la familia de Amancio Ortega realiza estas operaciones con un sólido colchón financiero detrás, generado por los dividendos que cobra como mayor accionista de Inditex (59%).
(Fuente: Expansión)