Si en algo se diferencia el actual ciclo inmobiliario del inmediatamente anterior es en el claro protagonismo del mercado del alquiler. Las nuevas generaciones del país siguen un comportamiento bastante diferenciado del de sus predecesoras, en parte como consecuencia de los efectos de la crisis económica, pero sobre todo por un nuevo modo de vida y de relaciones personales y con los bienes materiales. En paralelo, el fortísimo incremento del turismo popular en los últimos años, además de colgar el cartel de ‘no hay billetes’ en las instalaciones hoteleras, ha empujado a que una buena parte de la oferta de vivienda se haya destinado a uso vacacional en lugares antes desacostumbrados.
Por ello no es de extrañar que desde el comienzo de la crisis el número de españoles que vive en alquiler no deje de crecer, hasta el punto de que en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona se estén ya alcanzando proporciones cercanas a las de Centroeuropa.
El constante aumento de la demanda de alquiler, si bien durante los primeros años del ciclo no generó presión en los precios en plena crisis muchos propietarios que se habían quedado colgados de la brocha en compras especulativas se conformaban con poder generar alguna renta finalmente lo hizo en la medida en que la demanda se concentraba en los escasos lugares donde la economía se desperezaba. Porque otra de las evidencias del actual ciclo es que los núcleos de crecimiento económico están muy bien definidos en zonas muy concretas: ni siquiera el ‘centralismo’ autonómico está siendo capaz de crear cabeceras regionales con tal empuje que marque una diferencia acusada con el resto. Además, el declive demográfico empieza a ser palpable en muchas zonas de la meseta y en el noroeste peninsular.
En nuestras dos grandes capitales los alquileres van a seguir subiendo aunque a ritmos más moderados, como corresponde a dos mercados que están alcanzando su madurez. Si se pone un poco más la lupa sobre estas ciudades se puede comprobar que el fenómeno ‘mancha de aceite’ se ha empezado a producir y va a seguir en esa tónica en los próximos meses: los distritos más deseados han alcanzado ya precios de equilibrio entre oferta y demanda, por lo que una buena parte de la demanda se dirige a zonas algo más periféricas presionando las rentas hacia arriba.
Algo similar ocurre cuando echamos un vistazo al mapa de la Península. El año pasado los mayores crecimientos de precio han tenido lugar en Valencia y Alicante, adelantando a Madrid, Barcelona, Málaga y Baleares. Y previsiblemente este año veremos a nuevas capitales como Sevilla, Zaragoza, La Coruña o Valladolid recogiendo el testigo de la carrera de relevos. Mientras tanto, los inversores apuestan claramente por el mercado de alquiler residencial. A los proyectos ya anunciados el año pasado de puesta en marcha de Socimis con este fin, como Testa, Alquiler Seguro, Rembrandt o VBare, cabe añadir la voluntad de la propia Testa, de Azora y de Catella de desarrollar ex novo promociones destinadas al alquiler residencial.
Pero hablemos también de las amenazas. Por un lado, el riesgo de morir de éxito ha crecido exponencialmente en los últimos meses con la aparición de episodios de turismofobia especialmente en Barcelona, que han decaído en la medida en que el golpe separatista ha centrado toda la atención y asestado un buen varapalo al turismo local. Pero no cabe duda de que es una tendencia cada vez más acusada. Desde posiciones populistas se está sugiriendo aplicar medidas que supondrían una verdadera vuelta atrás para el mercado del alquiler. Intervención de precios, prohibición de la libertad de pactos entre las partes, confiscaciones de uso y tiempo, etcétera, nos llevarían ineludiblemente al repliegue de la oferta y al freno de la inversión. Una vuelta como mínimo a la España de las rentas antiguas del franquismo, que cercenó el mercado del alquiler durante décadas. Antes al contrario, lo que procede en la España de hoy es abundar en la seguridad jurídica para los propietarios. Todavía hay una cantidad enorme de pisos en manos de particulares que retienen vacíos. Frente a la amenaza, la protección de los propietarios y el incentivo fiscal pondrían en el mercado más viviendas que ayudarían a satisfacer las necesidades de muchos y a moderar los precios.
Por otro lado, el mercado de compraventa resulta cada vez más atractivo para los demandantes de vivienda, no sólo por una mayor oferta de obra nueva de calidad, sino porque la subida del precio del alquiler lo está equiparando con el de la cuota hipotecaria. En la medida en que mucha demanda, con trabajo estable, consigue ser solvente de cara a la banca, aumenta la tendencia compradora.
(Fuente: Expansión – José Luis Ruiz Bartolomé)