¿Es posible conseguir una hipoteca al 100% de financiación?
Las hipotecas al 100% no forman parte de la oferta estándar de ningún banco, pero puedes intentar conseguir una hipoteca al 100%, o acercarte bastante a este porcentaje, si demuestras ser un cliente muy solvente o estás interesado en comprar una casa de un banco.
La situación económica que vivimos en la actualidad tiene algunas características similares a la crisis financiera de 2008. A pesar de que su origen es completamente diferente, hay algunos signos que nos hacen recordar tiempos pasados.
Uno de ellos es la restricción al crédito, derivando en un aumento de la morosidad y del riesgo bancario. Los últimos datos de morosidad relativos a 2020 (4,6%) señalan un ligero descenso respecto a 2019 (4,8%), lo que supone que esta tasa se redujo mucho menos que en 2019 respecto a 2018, cuando cayó del 5,8% al 4,8%.
Es más, en un segmento como el de préstamos al consumo, más sensible que el hipotecario, ya se puede apreciar un incremento. Hace poco, Bankinter destacó una subida del 5,7% al 6,2%. Por ello, la relación entre morosidad e impagos y restricción en créditos que vimos en 2008 se puede trasladar en menor medida a la actualidad.
Esta restricción no solo supuso dar menos hipotecas o que fueran más caras, sino que la “recomendación” de dar hipotecas solo hasta el 80% de su valor se generalizó.
Conseguir Hipoteca
¿Por qué las hipotecas son generalmente al 80%?
Ese margen del 20% entre el valor tasado o de compraventa de la vivienda y el de su hipoteca es muy importante en el control de riesgo de la operación. Si se produce un impago en los primeros años de la hipoteca, cuando no se ha amortizado mucho capital, en un momento de bajada de precios y menos demanda, sirve como garantía para el banco. Así, aunque se venda a un precio menor, se busca que lo conseguido cubra toda la deuda. Esto no supone solo que el riesgo para el banco sea menor, también lo es para el cliente. No olvidemos que la hipoteca solo es la garantía inicial y, si no se cubre la totalidad de la deuda, será cubierta por todo el patrimonio, presente y futuro, del hipotecado.
Hipotecas 100% ¿En qué condiciones?
El problema para muchos ciudadanos al conseguir una hipoteca, en ocasiones, es cubrir ese 20% restante con ahorros. Sobre todo cuando hay que sumar aquellos gastos de la hipoteca que corren por cuenta del comprador.
Por eso la hipoteca 100% es tan importante y, aunque la recomendación es que la mayoría sean del 80%, existen, pero teniendo en cuenta que la entidad financiera no va a renunciar a esa garantía, sino que la va a sustituir.
Si decidimos que no podemos esperar hasta conseguir ese ahorro y optamos por la hipoteca 100% debemos conocer algunas de las condiciones que pueden ponernos para ello:
- Seguridad laboral. No es la más común. No se exigen otras garantías, pero suelen estar muy limitadas a ciertos colectivos en los que sí existe esa seguridad laboral completa, como son los funcionarios.
- Hipotecas de pisos de bancos. Un tipo de hipotecas 100% relativamente común es el que se dirige a la cartera de pisos que tienen los bancos. Con ello, las propias entidades “incentivan” el uso de hipoteca para precisamente disminuir su cartera inmobiliaria.
En este caso hay que tener en cuenta dos aspectos. Uno de ellos es que muchas veces solo se centran en segundas viviendas, con un valor menor, y que en ocasiones conlleva vinculaciones para conseguir mejores condiciones.
- Tipos de interés más elevados. Pagar un diferencial mayor que el de mercado. Lo cierto es que, con tipos de interés bajos, este diferencial tiene un coste relativo menor, pero hay que tenerlo en cuenta.
- Solicitud de otras garantías. Es el punto más peligroso. Estas garantías generalmente se traducen en la necesidad de un aval, ya sea otra propiedad o de otra persona, con la que trasladamos el riesgo.
¿ Consejos a la hora de gestionar una hipoteca 100% ?
Hay algunos aspectos en los que deberemos fijarnos con atención para poder sacar la mayor rentabilidad de obtener una financiación completa.
Por ejemplo, al ser una hipoteca más cara, las amortizaciones parciales que reduzcan el capital son más recomendables, más cuando la compra de vivienda habitual no tiene deducción estatal y las autonómicas son pocas y limitadas. La segunda y más compleja es eliminar el aval.
Para la entidad financiera, cuantos más garantes mejor, pero siempre tenemos la opción de una subrogación para eliminar ese riesgo para el cliente.
Por todo ello, la hipoteca 100% es una opción aún vigente, más limitada y especialmente con más coste en la mayoría de los casos.
(Fuente: Fotocasa)
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